George Lee Law | 가족법 · 이민법 · 민사소송 | 밴쿠버, BC
영어 및 한국어 지원
밴쿠버 부동산 시장이 급격한 조정을 겪고 있습니다. 2020-2022년 최고점에서 구매한 분양콘도가 이제 구매자들이 동의한 가격보다 훨씬 낮은 평가액으로 준공되고 있습니다. BC주 전역의 수천 명의 구매자들이 공통적인 긴급한 질문을 하고 있습니다: 이 거래에서 빠져나올 수 있을까요?
짧은 답변은: 빠져나올 수는 있지만 깨끗하게 빠져나올 수는 없습니다. 서명한 조건 없는 구매 계약서(Contract of Purchase and Sale, CPS)를 취소하는 것은 계약 위반이며, BC주의 법적 및 재정적 결과는 심각하고 즉시적이며 거의 회피 불가능합니다.
이 글은 분양콘도 구매 계약을 위반할 때 어떤 일이 발생하는지, 개발자 또는 판매자가 귀하에 대해 어떤 구제 방법을 사용할 수 있는지, 그리고 구매자들이 주장하고 싶어하는 대부분의 항변이 법률상 작동하지 않는 이유를 설명합니다.
1. 분양콘도 계약이 구속력을 갖는 방법
BC주에서 분양콘도를 구매할 때, 개발자가 작성한 구매 계약서에 서명합니다. 이 계약서는 일반적으로 여러 조건 조항에 따릅니다.
계약서가 귀하에 대해 완전하고 취소 불가능하게 구속력을 갖는 경우는 두 가지입니다: (1) 계약금을 납부하거나, (2) 모든 조건 조항을 제거합니다.
REDMA(부동산 개발 마케팅법)에 따르면, 분양 구매자는 법정 7일 해지권을 가지지만, 이 기간은 개발자의 공시 문서 수령 시기와 연결되어 있습니다. 이 기간이 종료되고 조건이 나중에 제거되면, 구매자는 일반적으로 추가 철회권 없이 구속됩니다.
2. 구매를 완료하지 않으면 어떤 일이 발생하는가
분양콘도가 준공될 때, 귀하는 변호사와 함께 나타나서 구매 가격의 잔액을 지불하고 점유해야 합니다. 완료하지 못하면, 계약을 위반하는 것입니다.
개발자는 위반 시 BC 계약법 및 형평법에 따라 구제 방법을 선택할 수 있습니다.
2.1 위반을 수락하고 계약 종료
개발자는 귀하의 위반을 수락하고 계약을 종료된 것으로 취급할 수 있습니다. 이것은 귀하가 책임을 면하는 것이 아닙니다. 개발자가 자신의 판매 의무에서 해제되도록 합니다. 손해배상에 대한 모든 권리는 보존됩니다.
2.2 계약금 몰수
BC의 분양 계약은 모두 계약금 몰수 조항을 포함합니다. 위반하면 개발자는 지불한 모든 계약금을 보유할 권리가 있습니다. 100만 달러 구매에서 150,000달러 이상의 계약금이 일반적입니다.
계약금 몰수에 관한 BC의 주요 판례는 Tang v. Zhang, 2013 BCCA 52입니다(BC항소법원의 5명 판사부). 이는 진정한 계약금이 구매자의 채무 시 실제 손해를 증명할 필요 없이 몰수된다는 것을 확인했습니다.
2.3 손해 경감 의무: 재판매 및 부동산 판매
개발자는 손해를 경감할 법적 의무가 있습니다. 즉, 단순히 부동산에 앉아만 있으면서 손해배상이 쌓이도록 하지 않고 합리적인 조치를 취하여 부동산을 재판매해야 합니다. 하락하는 시장에서는 유닛을 재등록하고 판매를 달성하기 위해 필요에 따라 가격을 인하하고 시장 가격을 수락합니다.
2.4 전체 손해배상액 청구
개발자의 손해배상 청구는 차이 원칙으로 측정됩니다. 개발자는 귀하가 구매를 완료했을 경우 있었을 재정 상태로 복구될 권리가 있습니다.
여기에는 다음이 포함됩니다:
– 계약 가격과 달성된 재판매 가격 간의 차이
– 위반 날짜와 재판매 완료 사이에 발생한 보유 비용
– 재판매의 마케팅 및 광고 비용
– 법적 비용
– 판결 전 이자
3. 구체적인 예: 숫자는 거짓을 말하지 않습니다
이 시나리오는 현재 BC주 전역에서 벌어지고 있는 상황을 반영합니다.
| 항목 | 금액 | 설명 |
| 계약금 몰수 | $150,000 | 이미 지불됨 – 사라짐 |
| 가격 차이 | $250,000 | $1M 계약 – $750K 재판매 |
| 마케팅 및 보유 비용 | $30,000–$50,000+ | 광고, 스트라타 수수료 |
| 개발자 법적 수수료 | $15,000–$30,000+ | 계약 및 법원 판정의 대상 |
| 총 노출액 | $445,000–$480,000+ | 판결 전 이자 전 |
4. 당신을 구하지 못할 항변들
어려움에 직면한 구매자들은 종종 잠재적 항변을 찾습니다. 법이 무엇을 허용하고 하지 않는지 명확하게 이해하는 것이 중요합니다.
4.1 금전적 어려움
BC에서 금전적 어려움은 계약 위반에 대한 법적 항변이 아닙니다. 계약은 금전적 상황이 변하면 이행을 면제하는 암시적 조항을 포함하지 않습니다.
4.2 불가항력
불가항력 조항은 비상한 예측 불가능한 사건이 이행을 불가능하게 하거나 위법화할 때 이행을 면제합니다. COVID-19는 정말로 파괴적이었지만, 시장 하락과 실직은 캐나다 계약법에서 불가항력 사건으로 인정되지 않습니다.
4.3 시장 가치 하락
시장 위험은 양방향으로 실행됩니다. 시장이 상승했을 때 구매자는 분양에 투기하기를 원했습니다. 하락할 때 그 시장 위험을 개발자에게 소급해서 옮길 수 없습니다.
4.4 개발자 경감의무
개발자는 경감에서 합리적으로 행동해야 합니다. 그러나 기준은 완벽함이 아니라 실제 시장에서의 합리성입니다.
4.5 지불 불가능성
이것은 법적 항변이 아닙니다. 이것은 실제적인 현실입니다. 판결 채권자는 다양한 집행 메커니즘을 사용할 수 있습니다. 현재 지불할 수 없다는 것은 채무를 소멸시키지 않습니다.
5. 실제로 어떤 선택지가 있는가?
5.1 개발자와 협상
개발자들은 구매자만큼 소송의 비용과 지연을 원하지 않습니다. 구매자가 동정적인 실제 상황을 가지고 있고 개발자가 상업적 해결에 관심 있는 경우, 협상의 여지가 있을 수 있습니다.
5.2 계약 양수
많은 분양 계약은 개발자 동의에 따라 제3자에게 양수를 허용합니다. 귀하의 위치에 발을 들여놓을 의향이 있는 양수인을 찾을 수 있다면, 계약을 합법적으로 탈출할 수 있을 것입니다.
5.3 구매를 완료하고 판매
자금 조달을 마련할 수 있다면(비싼 자금 조달도 포함하여), 구매를 완료하고 즉시 유닛을 판매하기 위해 나열하는 것이 위반의 확실한 손실보다 나을 수 있습니다.
5.4 즉시 법적 조언 구하기
할 수 있는 최악의 일은 완료 날짜를 무시하고 개발자가 귀하를 추구하지 않을 것이라고 희망하는 것입니다. 그들은 합니다. 건설 대출자 및 분양 프로젝트의 투자자는 개발자가 계약을 집행하도록 요구합니다.
6. 적용법: 핵심 법적 프레임워크
다음 법적 및 규제 체계가 BC의 분양 구매 계약을 관리합니다:
– Law and Equity Act, RSBC 1996, c. 253
– Real Estate Development Marketing Act, SBC 2004, c. 41 (REDMA)
– Property Law Act, RSBC 1996, c. 377
– Court Order Interest Act, RSBC 1996, c. 79
– BC 고등법원 민사 규칙, BC Reg 168/2009
주요 판례: Tang v. Zhang, 2013 BCCA 52
7. 밴쿠버의 중국어 사용 커뮤니티를 위한 특별 고려사항
밴쿠버 BC주 전역의 상당한 비율의 분양 구매자는 중국어 사용 커뮤니티의 구성원입니다. 언어 장벽이 이 상황에 추가 위험을 야기할 수 있습니다:
– 구매자는 조건 제거가 취소 불가능한 법적 의무를 생성한다는 것을 완전히 이해하지 못할 수 있습니다.
– 비공식 채널을 통해 받은 조언이 법률상 정확하지 않을 수 있습니다.
– 법적 조언을 구하는 데 지연이 일반적입니다.
– 판정 집행이 캐나다의 자산에 영향을 미칠 수 있습니다.
한국어로 구매 계약에 대한 조언을 받았거나, 서명한 문서의 법적 효과에 대해 확실하지 않다면, BC 법적 체계를 이해하는 당신이 가장 편할 언어로 조언할 수 있는 변호사로부터 조언을 받는 것이 필수적입니다.
법적 면책
이 글은 일반 교육 및 정보 목적으로만 제공됩니다. 법적 조언을 구성하지 않으며 변호사-의뢰인 관계를 생성하지 않습니다. 귀하의 특정 상황에 적용되는 법은 계약 조건, 사건의 사실 및 적용 가능한 법령과 판례법에 따라 달라집니다.
George Lee Law
민사소송 · 가족법 · 이민법
Vancouver 및 BC주 Lower Mainland 지원
📞 604-681-1611 ✉ info@gleelaw.com 🌐 gleelaw.com