친구에게 돈을 빌려줬습니다. 그 집에 유치권을 걸 수 있을까요?

BC주 대법원의 새 판결이 명확한 답을 내놓았습니다

George Lee 변호사 | 2026년 9월

일요일에 걸려 온 전화

이런 전화는 대개 주말에 걸려 옵니다. 수화기 너머 목소리에는 긴장이 묻어 있습니다.

“George, 오랜 친구에게 돈을 빌려줬어요. 벌써 몇 년 됐어요. 이자는 한 번도 밀린 적이 없었는데 이제는 그마저 끊겼어요. 그런데 방금 그 친구 집이 MLS에 매물로 나온 걸 봤어요. 친구가 집을 팔기 전에 유치권(lien)을 걸 수 있을까요?”

그 불안한 마음은 충분히 이해합니다. 같은 고향 출신에 믿고 지낸 친구입니다. 서랍에는 차용증이 있고, 휴대폰에는 송금 내역이 줄줄이 남아 있습니다. 그런데 친구의 가장 큰 재산이 곧 현금으로 바뀌려 합니다. 현금은 얼마든지 옮길 수 있고, 해외로 빠져나갈 수도 있습니다.

그러니 오늘 당장 그 집을 ‘동결’하고 싶은 마음이 드는 것입니다.

2026년 9월 18일에 나온 한 판결은 이런 본능적인 대응이 왜 오히려 역효과를 낳을 수 있는지 잘 보여 줍니다.

흔한 오해: “나한테 빚을 졌으니 그 집에도 내 권리가 있다”

많은 분이 다음 세 가지를 사실로 알고 있습니다.

• 상대가 내게 돈을 빚졌다면 그 사람의 부동산을 ‘묶어 둘’ 수 있다.
• 그 방법은 소송계류증명서(certificate of pending litigation, “CPL”)를 등기하는 것이다 — CPL은 흔히 뭉뚱그려 유치권(lien)이라고도 부른다.
• 일단 등기부터 해 두고 세부 사항은 나중에 정리하는 편이 현명하다.

그러나 일반적인 금전 대여 사건이라면 세 가지 모두 틀린 생각입니다. 게다가 세 번째 오해는 비싼 대가를 치르게 합니다.

법률상 진실: 대여금 채권은 돈을 받을 권리일 뿐, 토지에 대한 권리가 아닙니다

BC주에서 CPL은 토지등기법(Land Title Act) 제215조(1)에 따라 등기합니다. CPL을 등기할 수 있는 사람은 “토지에 대한 재산권 또는 권리를 주장하는(claiming an estate or interest in land)” 사람입니다.

바로 이 부분이 핵심입니다. CPL은 토지 자체에 대한 권리 주장을 보호하는 제도이지, 빚을 받아 내는 수단이 아닙니다.

담보 없이 돈을 빌려주면 채권자(creditor)가 될 뿐입니다. 돈을 받을 권리는 있지만, 차용인 집의 일부를 소유하게 되는 것은 아닙니다. 소송에서 이기더라도 받는 것은 금전 지급 판결이지, 부동산의 일부가 아닙니다.

물론 예외는 있습니다. 다음 중 하나에 해당하면 토지에 대한 권리를 실제로 주장할 수 있습니다.

• 빌려준 돈이 해당 부동산의 저당권(mortgage)으로 담보되어 있는 경우,
• 대여 계약에 따라 그 부동산에 대해 집행할 수 있는 담보권이 있는 경우 — 예컨대 그 부동산을 담보로 제공한다는 서면 합의가 있는 경우,
• 빌려준 돈이 실제로 그 부동산에 들어갔고 금전 배상만으로는 손해를 메울 수 없는 이유를 구체적 사실로 보여 주어 구성신탁(constructive trust)을 뒷받침할 수 있는 경우, 또는
• 계약 자체가 토지 양도에 관한 것 — 예컨대 특정이행(specific performance) 청구 — 인 경우입니다.

이 가운데 어느 하나에도 해당하지 않는다면 CPL은 살얼음판 위에 놓인 셈입니다.

구성신탁의 두 가지 요건

CPL을 등기하는 대여인은 대부분 구성신탁을 근거로 듭니다. 요컨대 “내 돈이 그 집에 들어갔으니 집의 일부는 내 것이다”라는 주장입니다. BC주 법원은 같은 법리를 거듭 확인해 왔습니다. 청구서에는 다음 두 요건을 모두 충족하는 사실이 기재되어 있어야 합니다.

• 요건 1 — 토지와 연결되어 있을 것. 청구와 해당 부동산 사이에 직접적인 연결, 인과관계 또는 관련성(nexus)이 있어야 합니다. 이 요건을 갖춰야 “토지에 대한 권리”를 주장하는 청구가 됩니다.
• 요건 2 — 금전 배상만으로는 부족할 것. 금전 지급 판결이 왜 부적절하거나 부족하거나 불충분한지를 보여 주는 사실이 있어야 합니다.

두 요건을 모두 갖춰야 합니다. 요건 1에 관한 사정이 아무리 탄탄해도 요건 2에 관한 주장이 막연하면 소용이 없습니다.

사건: Chen v Zeng, 2026 BCSC 1776

사실관계

두 부부는 중국에 있을 때부터 알고 지낸 사이였고, 남편들은 어린 시절부터 친구였습니다. Zeng 씨는 2015년부터 2021년까지 Chen 부부에게서 인민폐 115만 위안을 — 약 22만 2,000달러 — 빌렸습니다. 대여금은 청구하면 바로 갚는 조건이었고 이자는 연 12%였습니다. Zeng 씨는 여러 차례 약속어음에 서명했으며, 마지막 약속어음은 2021년에 작성되었습니다.

Zeng 씨는 수년 동안 이자를 냈습니다. 그러다 2025년 초 문제가 생겼습니다. Zeng 씨는 채무를 인정하는 각서를 쓰면서도 이자율은 일방적으로 낮췄습니다. 이어 Chen 부부는 Zeng 씨의 중국 회사가 대금을 지급하지 못하고 있다는 소식을 들었고, 얼마 뒤 밴쿠버 자택까지 매물로 나왔다는 사실을 알게 되었습니다.

Chen 부부는 소송을 제기하고 그 집에 CPL을 등기했습니다. 빌려준 돈이 집을 사고 모기지를 갚는 데 쓰였다는 것이 그 근거였습니다.

Zeng 부부는 매매를 마무리하기 위해 26만 5,000달러를 Chen 부부 측 변호사의 신탁 계좌에 담보로 맡겼고, 이에 따라 CPL은 등기부에서 말소되었습니다. 이 돈은 “권리 불침해(without prejudice)” 조건으로 지급되었습니다 — CPL이 유효하다고 인정한 것이 아니라는 뜻입니다. 이후 Zeng 부부는 법원에 CPL이 무효임을 선언하고 그 돈을 돌려 달라고 신청했습니다.

법원의 판단

Jahani 판사는 CPL이 무효라고 선언하고, 26만 5,000달러를 Zeng 부부에게 “즉시(forthwith)” 돌려주라고 명령했습니다. 아울러 이번 신청에 든 소송비용(costs)도 Zeng 부부가 받도록 했습니다.

판단 이유

이 단계에서 법원은 증거의 무게를 따지지 않습니다. 법원이 묻는 것은 하나뿐입니다 — CPL을 등기할 당시의 청구서에 토지에 대한 권리 주장이 드러나 있는가 하는 점입니다(Bilin v Sidhu, 2017 BCCA 429). 이 사건에서 답은 ‘아니요’였습니다. 청구는 두 요건을 모두 충족하지 못했고, 대여인들이 스스로 한 주장 때문에 상황은 더 불리해졌습니다.

• 요건 1 불충족: 자금 흐름을 보여 주지 못했다. 집을 산 시점은 첫 대여로부터 11개월이 지난 2015년 11월이었습니다. 그런데 청구서에는 빌려준 돈 가운데 얼마가 언제 집값이나 모기지 상환에 들어갔는지 적혀 있지 않았습니다. 돈이 중국에서 캐나다로 옮겨졌다고만 하고 구체적인 내용은 “알 수 없음”이라고 적었을 뿐입니다. 판사는 이를 추측에 불과하다고 보았습니다.
• 요건 1 불충족, 또 하나: 대여 서류 어디에도 집에 관한 내용이 없었다. 계약서에 그렇게 정해 두지 않은 이상, 대여 계약만으로 부동산에 대한 권리가 생기지는 않습니다.
• 요건 2 불충족: 금전 배상으로 부족한 이유를 밝히지 못했다. 청구서에는 손해배상만으로는 불충분하다는 주장만 있었고, 그 이유로 “특히” Zeng 부부가 집을 팔아 그 대금을 법원의 손이 닿지 않는 곳으로 옮기려 한다는 점을 들었을 뿐입니다. 판사는 대여금 사건에서 이런 막연한 주장만으로는 부족하다고 판단했습니다. 청구서에는 금전 판결로는 왜 충분하지 않은지, 또는 부동산에 대한 권리를 인정하는 것이 왜 적절한지에 관해 최소한의 근거라도 있어야 했습니다.
• 대여인들 스스로 한 말이 속내를 드러냈다. Chen 부부는 채무를 갚지 않으면 집을 매각하도록 명령해 달라고 법원에 요청했습니다. 이는 이들이 원한 것이 집 자체가 아니라 채권에 대한 담보였음을 보여 줍니다(Goel v Dhaliwal, 2022 BCCA 87 인용).

사기 사건 판례가 도움이 되지 않은 이유

대여인 측은 최근 판례가 요건 2를 완화했다고 주장하면서 Batth v Sharma, 2024 BCCA 29 판결과 Wu v Xiao, 2021 BCSC 1692 판결을 근거로 들었습니다. 그러나 판사는 두 사건 모두 이 사건과는 사안이 다르다고 보았습니다.

• Batth 사건에서 BC주 항소법원은 “금전으로는 부족하다”는 기재가 충분한지를 따로 판단하지 않았습니다. 또 그 사건의 청구서는 원고의 돈이 사기적으로 쓰인 사실을 해당 부동산과 연결했고, 피고가 금전 판결을 이행할 능력이 없다는 점도 보여 주었습니다.
• Wu 사건은 사기, 신탁 위반, 자금 유용이 문제 된 사건이었습니다. 게다가 그 사건의 피고들은 청구서에 청구 원인이 드러나 있지 않다는 주장 자체를 하지 않았습니다.

단순히 빌린 돈을 갚지 않은 사건은 이와 다릅니다. 차용인이 그저 돈을 갚지 않는 경우라도 요건 2는 여전히 충족되어야 합니다. “집을 팔아 돈을 옮길지도 모른다”는 주장만으로는 부족합니다.

판사는 같은 해인 2026년에 앞서 나온 판결의 한 대목을 인용했습니다 — CPL은 “순수한 금전 청구를 위해 판결 전에 집행하는 수단으로 쓰여서는 안 된다”(not to be used as a pre-judgment execution for a purely financial claim)는 것입니다(Boston Development Corp. v Takhar, 2026 BCSC 784).

몇 가지 반전

반전 하나: Chen 부부의 대여금 청구 자체가 사라진 것은 아닙니다. 법원은 빌려준 돈을 돌려받을 권리가 없다고 판단한 것이 아닙니다. Chen 부부가 잃은 것은 집을 묶어 둘 수단이지 소송 자체가 아닙니다.

반전 둘: 법원도 대여인의 불안을 이해했습니다. 판사는 대여인들이 소송을 제기할 당시 구체적인 사정을 몰랐을 수 있다는 점을 인정했습니다. 그러나 사정을 몰랐다는 이유로 CPL을 너무 일찍 등기하는 것이 정당화되지는 않습니다.

반전 셋: “권리 불침해” 조건이 중요한 역할을 했습니다. Zeng 부부는 아무것도 인정하지 않는다는 조건으로 26만 5,000달러를 맡겼기 때문에, CPL이 무효가 되자 그 돈은 Zeng 부부에게 돌아가야 했습니다.

함께 볼 판결: CPL이 말소되는 또 다른 경우

그보다 8일 앞서 나온 Lewis v Ball-Prevedello, 2026 BCSC 1809 판결에서는 다른 판사가 가사 사건에서 등기된 CPL을 다루었습니다. 이 사건은 CPL이 유효한지를 다툰 것이 아니었습니다. 토지등기법 제256조에 따라 “곤란과 불편(hardship and inconvenience)”을 이유로 CPL 말소를 구한 신청이었고, CPL 대신 법원이 명할 수 있는 담보에 관해서는 제257조가 규정하고 있습니다.

이 조항에 따라 소유자는 — 적법하게 등기된 CPL이라 하더라도 — “곤란과 불편”을 입증하면 법원에 CPL 말소를 신청할 수 있습니다. 이때 곤란은 실제로 존재해야 하고 오로지 CPL 때문에 생긴 것이어야 합니다. 사소한 정도를 넘어야 하지만, 법원이 그 기준을 지나치게 엄격하게 적용해서는 안 됩니다(Save-A-Lot Holdings Corp. v Christensen, 2023 BCCA 35). 소유자가 이 요건을 충족하면 법원은 CPL 대신 어떤 담보를 둘지 정하며, 이때 청구인의 주장이 얼마나 탄탄한지도 함께 따져 볼 수 있습니다.

Lewis 사건에서 청구인은 자신과 소유자가 사실혼 배우자(common-law spouses) 관계였고, 자신이 집 리노베이션을 도왔다고 주장했습니다. 소유자는 CPL이 콘도 매수 잔금을 치르는 데 필요한 제2순위 모기지를 가로막고 있어 2만 9,250달러의 계약금을 잃을 위험에 처했다는 점을 보여 주었습니다. 아직 모기지를 거절당한 것은 아니었습니다. 그러나 곤란이 발생할 가능성이 높으면 그것으로 충분하며, 판사는 이 사건에서 그러한 곤란을 인정했습니다. 그때까지 제출된 증거로 볼 때 청구인이 집에 대한 권리를 주장할 근거는 약해 보였고, 금전 손해배상으로도 충분히 구제될 수 있었습니다. 이에 판사는 CPL을 말소하고, 나중에 청구인이 입증하는 손해를 소유자가 배상하겠다는 서명 확약서(undertaking)로 이를 대체했습니다.

두 사건을 나란히 놓고 보면 다음과 같습니다.

• Chen v Zeng (제215조): CPL이 처음부터 유효했는가? 아니요 — 청구 내용에 토지에 대한 권리가 드러나지 않았습니다.
• Lewis v Ball-Prevedello (제256–257조): 청구가 제기되어 있더라도 CPL을 유지해야 하는가? 아니요 — 실질적인 곤란이 있었고, 청구 근거가 약했으며, 금전 손해배상으로 충분했습니다.

두 판결이 주는 교훈은 같습니다. CPL은 토지에 대한 진정한 권리를 주장할 때는 강력한 수단이지만, 그 밖의 목적에는 맞지 않습니다 — 게다가 적법하게 등기된 CPL이라도 지급 확약으로 대체될 수 있습니다.

그렇다면 어떻게 해야 할까요?

빌려주기 전에

• 서면으로 남기십시오. 금액, 통화, 이자, 변제 기한을 적고 서명을 받아 두십시오. 차용증은 채무를 증명할 뿐, 담보가 되지는 않습니다.
• 큰 금액이라면 저당권(모기지)을 설정받아 등기하십시오. 등기된 저당권이 있으면 그 부동산을 담보로 잡고 등기부에 권리자로 오를 수 있습니다 — 다만 이미 먼저 등기된 권리보다는 후순위입니다. 차용증으로는 이 둘 중 어느 것도 얻을 수 없습니다.
• 빌려주는 목적을 적어 두십시오. 집을 사는 데 보탤 돈이라면 그 사실을 적어 두고, 돈이 실제로 어디에 쓰였는지 증빙을 보관하십시오.
• 자금 흐름을 기록으로 남기십시오. 중국에서 캐나다로 돈을 옮기는 경우라면 더욱 중요합니다. Chen v Zeng 사건에서도 청구의 가장 약한 고리는 국경을 넘은 자금 흐름이었습니다.

차용인이 변제를 중단했다면

• 서면으로 변제를 청구하십시오. 그 사본도 보관해 두십시오.
• 소멸시효를 놓치지 마십시오. BC주 소멸시효법(Limitation Act)이 정한 기한은 짧습니다 — 일반적으로 2년입니다. 청구 즉시 갚기로 한 대여금은 언제 변제를 청구했는지에 따라 기산점이 달라질 수 있고, 채무자가 서명한 서면 채무 승인이나 일부 변제가 있으면 시효가 새로 진행될 수 있습니다. 되도록 일찍 법률 자문을 받으십시오.
• 대여금 반환 소송을 제기하십시오. 이것이 핵심 청구입니다.
• 재산이 곧 사라질 우려가 있다면 마레바 금지명령(Mareva injunction)을 검토해 보십시오. 상대방의 재산을 동결하는 법원 명령입니다. 다만 요건이 까다롭습니다 — 승소 가능성이 높은 사안이어야 하고 재산이 사라질 실질적 위험을 증거로 보여야 하며, 나중에 신청이 잘못된 것으로 밝혀지면 상대방의 손해를 배상하겠다고 약속해야 합니다.
• 판결 전 가압류(pre-judgment garnishment)도 검토해 보십시오. 일정한 요건을 갖춘 금전 채권 청구라면 BC주 법에 따라 재판 전에도 차용인이 받을 돈을 — 일부 은행 예금을 포함해 — 가압류할 수 있습니다.
• 승소하면 판결을 차용인 소유 토지에 등기하십시오. 판결을 등기하면 차용인의 부동산 지분에 부담(charge)이 설정됩니다 — 통상의 우선순위 원칙에 따라 대개 그보다 먼저 등기된 저당권보다는 후순위입니다. 등기했다고 바로 돈을 받는 것은 아니지만, 차용인은 대여인과 정리하지 않고는 부동산을 문제없이 팔거나 재융자를 받을 수 없습니다.

하지 말아야 할 것

단순한 대여금 청구에서 CPL을 지름길처럼 등기하지 마십시오. CPL이 무효가 되면 받아 둔 담보를 돌려주고 상대방의 소송비용까지 부담한 채 처음부터 다시 시작해야 할 수 있습니다 — 그것도 전보다 불리한 위치에서 말입니다.

친구 사이라도 돈거래는 돈거래입니다

친구에게 돈을 빌려주는 것은 믿음에서 비롯된 일입니다. 스스로를 지키는 것이 불신을 뜻하지는 않습니다. 그것은 상식입니다 — 두 사람 모두를 위한 상식입니다.

큰돈을 빌려주려 하거나 친구가 돈을 갚지 않고 있다면, 행동에 나서기 전에 먼저 변호사와 상담하십시오. 처음에 올바르게 대응하면 수년의 시간과 큰 비용을 아낄 수 있습니다.

George Lee Law에 604-681-1611로 전화하시거나 info@gleelaw.com으로 이메일을 보내 주십시오. 저희는 영어와 한국어로 서비스를 제공합니다.

이 글은 일반적인 정보 제공을 위한 것으로 법률 자문이 아닙니다. 사건마다 사실관계가 다르며 결론도 그에 따라 달라집니다. Chen v Zeng 판결과 Lewis v Ball-Prevedello 판결은 2026년 9월에 나왔으며 항소될 수 있습니다 — 이 판결들을 근거로 삼기 전에 현재 상태를 확인하십시오.

구체적인 사안에 대한 법률 자문이 필요하시면 밴쿠버·버나비 민사소송 변호사와 상담하시기 바랍니다.