친구에게 돈을 빌려줬습니다. 그 집에 유치권을 걸 수 있을까요?

BC주 대법원의 새 판결이 명확한 답을 내놓았습니다

George Lee 변호사 | 2026년 9월

일요일의 전화

이런 전화는 주로 주말에 걸려 옵니다. 목소리는 긴장돼 있습니다.

“George, 오랜 친구에게 돈을 빌려줬어요. 몇 년이나 됐죠. 이자는 늘 잘 냈는데 이제 갚지 않습니다. 그런데 그 친구 집이 MLS에 매물로 올라온 걸 봤어요. 팔리기 전에 집에 유치권(lien)을 걸 수 없을까요?”

그 걱정은 이해합니다. 고향 친구이고 믿었던 사람입니다. 서랍에는 차용증이 있고 휴대폰에는 송금 내역이 줄줄이 남아 있습니다. 이제 그 사람의 가장 큰 자산이 곧 현금으로 바뀔 참입니다. 현금은 움직일 수 있고, 해외로 빠져나갈 수도 있습니다.

그래서 집을 지금 당장 ‘동결’하고 싶은 것입니다.

2026년 9월 18일에 공개된 한 판결은 왜 이런 본능적 대응이 오히려 역효과를 낼 수 있는지 보여줍니다.

오해: “돈을 빚지고 있으니 그의 집에 권리가 있다”

많은 분이 세 가지를 믿고 있습니다.

• 누군가 돈을 빚지고 있으면 그 사람의 부동산을 ‘묶어 둘’ 수 있다.
• 소송계류증명서(certificate of pending litigation, “CPL” — 흔히 유치권(lien)이라 불리는)를 등록하면 된다.
• 일단 등록하고 세부 사항은 나중에 정리하는 것이 현명하다.

평범한 금전 대여 사건에서는 세 가지 모두 틀렸습니다. 그리고 세 번째 오해는 비용이 많이 듭니다.

법률상 진실: 돈을 빌려주면 돈에 대한 청구권이 생길 뿐, 토지에 대한 권리가 생기지는 않습니다

BC주에서 CPL은 토지등기법(Land Title Act) 제215조 제1항에 따라 등록됩니다. “토지에 대한 재산권 또는 권리를 주장하는(claiming an estate or interest in land)” 사람만 등록할 수 있습니다.

이것이 핵심입니다. CPL은 토지 자체에 대한 권리 주장을 보호합니다. 채권 추심 도구가 아닙니다.

담보 없이 돈을 빌려주면 채권자(creditor)가 될 뿐입니다. 돈을 받을 권리는 있지만 차용인의 집의 일부를 소유하는 것은 아닙니다. 소송에서 이기더라도 얻는 것은 금전 지급 판결이지 부동산의 일부가 아닙니다.

예외는 있습니다. 다음에 해당하면 토지에 대한 권리를 실제로 주장할 수 있습니다.

• 대출이 해당 부동산에 대한 저당권(mortgage)으로 보증된 경우,
• 대출 계약이 그 특정 부동산에 대한 집행 가능한 담보권을 주는 경우 — 예컨대 그 부동산을 담보로 제공한다는 서면 합의가 있는 경우,
• 자금이 실제로 그 부동산에 투입됐고 금전만으로는 충분한 구제가 되지 않는 이유를 사실관계로 보여 구성신탁(constructive trust)을 뒷받침할 수 있는 경우, 또는
• 계약 자체가 토지 양도에 관한 것 — 예컨대 특정이행(specific performance) 청구 — 인 경우입니다.

이 중 하나에 해당하지 않으면 CPL은 근거가 약습니다.

구성신탁의 두 가지 요건

CPL을 등록하는 대부분의 대여인은 구성신탁에 의존합니다. 사실상 이렇게 주장하는 것입니다. “내 돈이 그 집에 들어가 있으니 집의 일부는 내 것이다.” BC 법원은 같은 규칙을 반복해 확인해 왔습니다. 청구서는 두 요건을 모두 충족하는 사실을 기재해야 합니다.

• 요건 1 — 토지와의 연결. 청구와 부동산 사이에 직접적인 연결, 인과관계 또는 결합 관계(nexus)가 있어야 합니다. 이것이 청구를 “토지에 대한 권리”의 주장으로 만듭니다.
• 요건 2 — 금전으로는 부족하다. 왜 금전 지급 판결이 부적절하거나 불충분하거나 불완전한지를 보여주는 사실이 필요합니다.

두 가지 모두 필요합니다. 요건 1에 대한 그럴듯한 이야기가 있어도 요건 2의 빈약한 주장을 구제하지는 못합니다.

사건: Chen v Zeng, 2026 BCSC 1776

사실관계

두 부부는 중국에서 알고 지낸 사이였습니다. 남편들은 어린 시절부터 친구였습니다. 2015년부터 2021년까지 Zeng 씨는 Chen 부부에게 인민폐 115만 위안 — 약 22만 2,000달러 — 을 빌렸습니다. 대출은 요구 시 상환 조건이었고 이자는 연 12%였습니다. 그는 일련의 약속어음에 서명했고, 마지막 약속어음은 2021년에 작성됐습니다.

수년간 그는 이자를 냈습니다. 그러다 2025년 초 문제가 시작됐습니다. 그는 채무를 인정하는 각서를 쓰면서 이자율을 일방적으로 낮췄습니다. Chen 부부는 그의 중국 회사가 지급 불능이라는 소문을 들었고, 이어 그의 밴쿠버 자택이 매물로 나왔다는 사실을 알게 됐습니다.

Chen 부부는 소송을 제기하고 그 집에 CPL을 등록했습니다. 대출금이 집을 사고 모기지를 갚는 데 쓰였다는 주장이었습니다.

매매를 완료하기 위해 Zeng 부부는 26만 5,000달러를 Chen 측 변호사의 신탁 계좌에 담보로 입금했습니다. CPL은 등기에서 말소됐습니다. 이 지급은 “권리를 침해하지 않는다(without prejudice)”는 전제로 이뤄졌습니다 — CPL이 유효하다는 인정이 아니었습니다. 이후 Zeng 부부는 법원에 CPL의 무효 선언과 그 돈의 반환을 신청했습니다.

법원의 판단

Jahani 판사는 CPL이 무효라고 선언하고, 26만 5,000달러를 “즉시(forthwith)” Zeng 부부에게 반환하라고 명했습니다. 법원은 또한 Zeng 부부가 이번 신청의 소송비용(costs)을 받아야 한다고 했습니다.

이유

이 단계에서 법원은 증거를 저울질하지 않습니다. 묻는 것은 하나입니다 — CPL이 등록될 때의 청구서가 토지에 대한 권리 주장을 드러내고 있는가(Bilin v Sidhu, 2017 BCCA 429). 이 사건의 답은 ‘아니오’였습니다. 청구는 두 요건을 모두 충족하지 못했고, 대여인 자신의 말이 상황을 더 나쁘게 만들었습니다.

• 요건 1 불충족: 자금의 흔적이 없다. 집은 2015년 11월에, 첫 대출 11개월 후에 매수됐습니다. 청구서는 대출금 중 얼마가 매수나 모기지 상환에 들어갔는지, 언제 들어갔는지를 말하지 않았습니다. 돈이 중국에서 캐나다로 옮겨졌으나 구체적 내용은 “불명”이라고만 적혀 있었습니다. 판사는 이를 추측이라 불렀습니다.
• 요건 1 재차 불충족: 대출 서류에 집 언급이 없다. 대출 계약은 그렇게 쓰여 있지 않는 한 부동산 청구를 만들어내지 않습니다.
• 요건 2 불충족: 왜 금전으로 부족한지에 대한 이유가 없다. 청구서는 손해배상이 불충분하다고만 주장했는데, “특히” Zeng 부부가 집을 팔아 대금을 법원의 손이 닿지 않는 곳으로 옮기려 하기 때문이라는 것이었습니다. 판사는 대여 사건에서 그런 빈약한 주장만으로는 충분하지 않다고 판단했습니다. 청구서는 왜 금전 판결이 충분하지 않은지, 왜 부동산에 대한 권리가 적절한지 어떤 근거라도 제시해야 했습니다.
• 대여인 자신의 말이 진짜 의도를 드러냈다. 그들은 채무가 변제되지 않으면 집을 팔도록 명해 달라고 법원에 요청했습니다. 이는 그들이 원한 것이 집 자체가 아니라 채무에 대한 담보였음을 보여줍니다(Goel v Dhaliwal, 2022 BCCA 87 인용).

사기 사건 판례가 도움이 되지 않은 이유

대여인 측은 최근 판례들이 요건 2를 완화했다고 주장하며 Batth v Sharma, 2024 BCCA 29와 Wu v Xiao, 2021 BCSC 1692를 들었습니다. 판사는 두 사건 모두 구별했습니다.

• Batth에서 항소법원은 “금전으로 부족하다”는 주장의 기재가 충분한지를 구체적으로 판단하지 않았습니다. 그 사건의 청구서는 원고 자금의 사기적 사용을 부동산과 연결했고, 피고가 금전 판결을 이행할 수 없다는 점도 나타냈습니다.
• Wu는 사기, 신탁 위반, 자금 유용이 문제였습니다. 그리고 그 사건 피고들은 청구서가 청구 원인을 드러내지 못한다고 다투지 않았습니다.

평범한 미변제 대출은 다릅니다. 차용인이 단순히 갚지 않을 때에도 요건 2는 충족돼야 합니다. “집을 팔아 돈을 옮길 수 있다”는 말만으로는 충분하지 않습니다.

판사는 2026년 더 이른 판결의 한 문장을 인용했습니다 — CPL은 “순수한 금전 청구를 위한 판결 전 집행 수단으로 사용되어서는 안 된다”(not to be used as a pre-judgment execution for a purely financial claim)(Boston Development Corp. v Takhar, 2026 BCSC 784).

몇 가지 반전

반전 하나: Chen 부부는 채권 청구 자체를 잃지 않았습니다. 법원은 돈을 갚을 의무가 없다고 판단하지 않았습니다. 그들이 잃은 것은 집에 대한 손아귀이지, 소송 자체가 아닙니다.

반전 둘: 법원은 두려움을 이해했습니다. 판사는 대여인들이 소송 당시 세부 사항을 몰랐을 수 있다고 인정했습니다. 하지만 모른다는 것이 CPL을 너무 일찍 등록하는 것을 정당화하지는 않습니다.

반전 셋: “권리 불침해”가 중요했습니다. Zeng 부부가 26만 5,000달러를 아무것도 인정하지 않고 지급했기 때문에, CPL이 무너지자 그 돈은 돌아가야 했습니다.

함께 볼 사건: CPL이 무너지는 또 다른 경로

8일 전인 Lewis v Ball-Prevedello, 2026 BCSC 1809에서는 다른 판사가 가족 사건의 CPL을 다뤘습니다. 이번에는 CPL의 유효성 자체에 대한 다툼이 아니었습니다. 토지등기법 제256조에 따라 “곤란과 불편(hardship and inconvenience)”을 이유로 CPL의 취소를 구하는 신청이었고, 제257조가 그 대신 명할 수 있는 담보를 규율합니다.

이 조항들은 소유자가 법원에 CPL의 취소를 — 심지어 적법하게 등록된 CPL이라도 — “곤란과 불편”을 입증해 요청할 수 있게 합니다. 곤란은 실질적이어야 하고 CPL만으로 발생한 것이어야 합니다. 사소한 것 이상이어야 하지만 법원이 지나치게 엄격해서는 안 됩니다(Save-A-Lot Holdings Corp. v Christensen, 2023 BCCA 35). 소유자가 이 문턱을 넘으면 법원은 CPL을 대체할 담보를 정하고, 청구인의 사건이 얼마나 강한지도 함께 저울질할 수 있습니다.

Lewis에서 청구인은 자신과 소유자가 사실혼 배우자(common-law spouses)이며 집 리노베이션을 도왔다고 주장했습니다. 소유자는 CPL 때문에 프리세일 콘도 매수를 완결하는 데 필요한 제2모기지를 받을 수 없어서 2만 9,250달러의 계약금이 위험하다고 보였습니다. 그는 아직 모기지를 거절당하지 않았습니다. 하지만 발생할 가능성이 있는 곤란이면 충분하고 판사는 여기서 그것을 인정했습니다. 그 시점까지의 증거로 볼 때 그녀의 집에 대한 권리 주장은 약해 보였고 금전 손해배상은 적절한 구제가 될 것이었습니다. 그래서 판사는 CPL을 취소하고, 소유자가 나중에 그녀가 입증하는 손해를 지급하겠다는 서명 약속(undertaking)으로 대체했습니다.

두 사건을 나란히 놓고 보면:

• Chen v Zeng (제215조): CPL이 애초에 유효했나? 아니오 — 청구가 토지에 대한 권리를 드러내지 않았습니다.
• Lewis v Ball-Prevedello (제256–257조): 청구가 테이블에 있어도 CPL을 유지해야 하나? 아니오 — 실질적 곤란, 약한 청구, 금전 손해배상으로 충분.

교훈은 같습니다. CPL은 진짜 토지 권리 청구에는 강력한 도구입니다. 그 밖의 것에는 좋지 않은 도구입니다 — 그리고 적법한 CPL조차 지급 약속으로 교체될 수 있습니다.

대신 무엇을 해야 하나

빌려주기 전에

• 서면으로 남기십시오. 금액, 통화, 이자, 변제일, 서명. 차용증은 채무를 증명합니다. 담보를 주지는 않습니다.
• 큰돈이라면 모기지를 받아 등기하십시오. 등기된 저당권은 해당 부동산에 대한 담보와 등기부상의 지위를 줍니다 — 물론 이미 먼저 등기된 권리들에 후순위가 됩니다. 차용증은 둘 다 주지 않습니다.
• 대출 목적을 명기하십시오. 돈이 집을 사는 데 쓰이는 것이라면 그렇게 적고, 돈이 어디로 갔는지 증명을 보관하십시오.
• 자금의 흔적을 보관하십시오. 자금이 중국에서 캐나다로 옮겨지는 경우에는 더욱 중요합니다. Chen v Zeng에서 국경을 넘는 연결고리가 청구의 가장 약한 부분이었습니다.

차용인이 변제를 멈춘 후에

• 서면으로 변제를 요구하십시오. 사본을 보관하십시오.
• 시계를 주시하십시오. BC의 소멸시효법(Limitation Act)은 빠듯한 기한을 둡니다 — 일반적으로 2년입니다. 요구 시 상환 대출은 언제 요구했는지에 따라 시기가 갈릴 수 있고, 서명된 서면 채무 인정이나 일부 변제는 시계를 다시 돌릴 수 있습니다. 일찍 자문을 받으십시오.
• 채무 소송을 제기하십시오. 그것이 핵심 청구입니다.
• 자산이 사라질 조짐이면 마레바 금지명령(Mareva injunction)을 물어보십시오. 자산을 동결하는 법원 명령입니다. 문턱이 높습니다 — 강한 사안과 실질적 위험 증거가 필요하고, 틀린 것으로 드러나면 손해를 배상하겠다는 약속을 해야 합니다.
• 판결 전 채권압류(pre-judgment garnishment)를 물어보십시오. 일부 요건을 갖춘 채권 청구에서 BC 법은 재판 전에 차용인에 대한 채권 — 일부 은행 계좌 포함 — 을 압류하는 것을 허용합니다.
• 승소 후에는 판결을 차용인의 토지에 등기하십시오. 그러면 판결이 차용인의 부동산 권리 위에 부담(charge)이 됩니다 — 통상의 우선순위 규칙에 따라 일반적으로 그보다 먼저 등기된 저당권의 뒤에 섭니다. 자동으로 돈을 받게 해주지는 않지만, 차용인은 당신과 해결하지 않고는 깨끗하게 팔거나 재융자할 수 없습니다.

하지 말아야 할 것

평범한 대여 청구에 CPL을 지름길로 등록하지 마십시오. 무너지면 담보금을 돌려주고 상대방의 소송비용을 내고, 다시 시작해야 할 수 있습니다 — 예전보다 지렛대는 더 적은 채로요.

친구 사이의 대여도 대여입니다

친구에게 빌려주는 것은 신뢰의 행위입니다. 자신을 지키는 것은 불신의 행위가 아닙니다. 상식입니다 — 둘 모두를 위한.

큰돈을 빌려주려 하거나 친구가 갚기를 멈췄다면, 행동하기 전에 변호사와 상담하십시오. 처음에 바른 한 걸음이 수년과 큰돈을 아껴줄 수 있습니다.

George Lee Law에 604-681-1611로 전화하시거나 info@gleelaw.com으로 이메일을 보내 주십시오. 저희는 영어와 한국어로 서비스를 제공합니다.

이 글은 일반적인 정보를 제공할 뿐 법률 자문이 아닙니다. 모든 사건은 각기 다른 사실관계에 따라 결론이 달라집니다. Chen v Zeng과 Lewis v Ball-Prevedello는 2026년 9월에 공개됐으며 항소될 수 있습니다 — 의존하기 전에 현재 상태를 확인하십시오.