밴쿠버에서 건축·리노베이션 분쟁이 잦은 이유
밴쿠버에는 원하는 집을 새로 짓거나 고치려는 이민자와 새 주택 소유주, 부동산 개발에 투자하려는 분이 많습니다. 그러나 그 과정은 복잡하고, 시공사와의 법적 분쟁도 잦으며 비용이 많이 듭니다. 주택 소유주와 시공업자가 스스로를 지키기 위해 알아야 할 내용을 정리했습니다.
좋은 시공사 고르기 — 사전 조사가 먼저
계약서에 서명하거나 계약금을 내기 전에 다음을 확인하십시오.
- 면허와 보험 확인
- 시공사의 사업자 면허와 업종 면허를 확인하십시오.
- 배상책임 보험과 WCB(근로자재해보상위원회) 가입 증명을 요청하십시오.
- 공사 보험 요구
- 시공사가 해당 공사에 대한 보험에 가입했는지 확인하십시오. 보상 한도는 100만 달러 이상이어야 합니다.
- 소송 기록 조회
- 온라인 법원 기록에서 시공사의 소송 이력을 확인하십시오.
- 경고 신호 — 주택 소유주와의 소송이 잦은 시공사는 피하십시오.
간단한 계약서, 직접 만든 계약서의 위험
많은 주택 소유주가 시공사가 내민 '한 장짜리' 계약서를 그대로 믿습니다. 중국어로 되어 있거나 내용이 아주 간단한 경우가 많습니다. 이런 계약서에 기대는 것은 큰 실수입니다.
왜일까요?
- 간단한 계약서에는 가격, 공사 범위, 자재, 일정, 위약금, 품질 등 중요한 세부 사항이 빠져 있습니다.
- 제가 법정에서 지켜본 분쟁 대부분은 모호하거나 불완전한 계약에서 비롯되었습니다.
- 건축 분쟁 소송은 오래 걸리고 복잡하며 비용도 많이 듭니다. 전문가 보고서가 필요하고 법정 다툼이 몇 달씩 이어지는 경우가 많습니다.
건축·리노베이션 계약서에 꼭 들어가야 할 내용
- 총 공사비
- 공사비가 고정 금액인가, 변동될 수 있는가?
- 자재비·인건비·GST·설계비·시 허가 비용이 포함됐는가?
- 완공 기한
- 공사는 언제 끝나는가?
- 완공이 늦어지면 위약금은 얼마인가?
- 어떤 경우를 '불가항력'(통제할 수 없는 사건)으로 인정하는가?
- 시공사의 책임
- 설계·도면·허가 신청·품질 점검·하도급업체 선정·자재 발주는 누가 맡는가?
- 대금 지급 일정
- 대금은 언제 지급하는가? 지급이 늦어지면 연체 이자나 위약금은 어떻게 되는가?
- 각 회차 대금의 10% 이상은 반드시 유보해 공사가 끝날 때까지 지급하지 마십시오(아래 참조).
- 자재 목록
- 주요 자재의 브랜드·모델·원산지·가격을 명시하십시오.
- 해지 조항
- 어떤 경우에 건축주나 시공사가 계약을 해지할 수 있는가?
- 중대한 문제가 시정되지 않으면 계약을 해지할 수 있는 권리를 확보해 두십시오.
- 채무불이행과 위약
- 어떤 경우를 계약 위반으로 보는가?
- 위반하면 어떤 책임을 지는가?
- 품질 보증
- 하자는 어떻게 보수하는가?
- 보증 기간은 얼마인가?
10% 유보금이 중요한 이유
건축업자 유치권(builder's lien)이란?
시공사가 인부나 자재 공급업자에게 대금을 지급하지 않으면, 이들이 주택 소유주의 부동산에 법적 청구권(유치권)을 설정할 수 있습니다.
대비 방법:
- 법에 따라 각 대금의 10%를 유보하고, 공사 완료 후 55일이 지날 때까지 지급하지 않아야 합니다.
- 이렇게 하면 시공사에 한 번, 대금을 받지 못한 하도급업체에 또 한 번 돈을 내는 이중 지급을 막을 수 있습니다.
잔금을 지급하기 전에 모든 하도급업체와 자재 공급업자가 대금을 받았다는 증빙을 시공사에 요구하십시오.
분쟁이 소송으로 번졌을 때
주택 소유주라면
- 시공사가 제기한 소송 서류를 송달받았다면 21일 안에 답변해야 합니다.
- 이를 무시하면 시공사가 궐석 판결을 받을 수 있고, 법원은 은행 계좌를 동결하고 예금을 압류해 시공사에 지급하게 할 수 있습니다.
- "서명한 것이 없으니 소송을 당할 리 없다"는 생각은 버려야 합니다. 서구의 법원은 구두 계약, 지급 영수증, 그 밖의 증거를 모두 인정합니다.
궐석 판결이 내려졌다면:
- 신속히 변호사를 선임해 법원에 판결 취소를 신청하십시오.
- 기한을 놓친 이유를 설명하고, 본인에게 법적으로 다툴 만한 항변 사유가 있음을 보여야 합니다.
시공사라면
- 토지등기소에 건축업자 유치권을 등기하십시오.
- 1년이 지나도 대금을 받지 못하면 유치권을 실행하기 위해 BC주 대법원(BC Supreme Court)에 소송을 제기해야 합니다.
분쟁의 예방과 대처
예방이 최선
- 계약서는 건축 분야 경험이 많은 변호사에게 맡기고, 시공사가 내미는 서식은 쓰지 마십시오.
- 모든 내용을 서면으로 남기십시오(공사 범위·자재·일정·대금·품질 기준).
- 시공사를 미리 조사해 평판·보험·소송 이력을 확인하십시오.
공사 중에
- 모든 연락 기록·이메일·문자·회의 메모를 보관하십시오.
- 공사 진행 상황을 사진과 영상으로 남기십시오.
- 모든 대금 영수증 사본을 보관하십시오.
분쟁이 생기면
- 법원 서류를 받으면 즉시 대응하십시오.
- 계약서·사진·전문가 보고서 등 모든 증거를 모으십시오.
- 독립적인 품질 평가를 위해 건축 전문가에게 의뢰하는 방안도 검토하십시오.
가장 흔한 건축 분쟁과 예방법
- 부실 시공이나 불량 자재
- 해결책: 계약서에 브랜드·모델·품질 기준을 명시하십시오.
- 지연
- 해결책: 단계별 완료 시점과 위약금을 계약서에 분명히 적으십시오.
- 추가 청구
- 해결책: 모든 변경 사항(change order)은 합의한 비용과 일정을 담아 서면으로 처리해야 합니다.
- 건축업자 유치권
- 해결책: 각 대금의 10~15%를 유보하고, 모든 하도급업체가 대금을 받았다는 증빙을 받으십시오.
건축 변호사의 역할
- 계약서 작성과 검토
- 분쟁 해결 자문
- 건축업자 유치권의 방어 또는 집행
- 소송 대리
BC주 건축법과 소송 경험이 있는 변호사를 선택하십시오.
함께 고려할 다른 전문가
- 건축가·기술사 — 설계·감리·전문가 증언
- 프로젝트 매니저 — 일정·품질·비용 관리
가장 큰 비용을 부르는 실수
- 간단하고 모호한 계약 사용
- 시공사 이력을 검증하지 않음
- 법률 통지나 소송 문서 무시
- 10% 유보금을 두지 않음
- 변호사를 일찍 선임하지 않음
마지막으로 — 예방이 치료보다 낫습니다
공사를 시작하기 전에 제대로 된 법률 자문을 받아 두면 나중에 훨씬 큰 비용과 어려움을 줄일 수 있습니다.
건축법 자문은 George Lee Law에 문의하십시오
저희 사무소는 건축·리노베이션 계약, 건축업자 유치권 방어, 모든 유형의 건축 분쟁과 관련해 의뢰인을 돕고 있습니다.
언어: 영어·표준중국어·광둥어·한국어
전화: 604-681-1611
이메일: info@gleelaw.com
웹사이트: gleelaw.com
이 글은 일반적인 정보입니다. 건축·리노베이션 공사와 관련한 법률 문제는 자격을 갖춘 BC주 건축 분야 변호사와 상담해 확인하시기 바랍니다.
구체적인 사안에 대한 법률 자문이 필요하시면 밴쿠버·버나비 민사소송 변호사와 상담하시기 바랍니다.