분양받은 콘도의 잔금일이 다가오는데 금리가 너무 올라 거래를 마칠 수 없다며, 어떻게 해야 하느냐고 묻는 의뢰인이 최근 여럿 찾아오셨습니다.
안녕하세요, 조지 리 변호사입니다. <담백한 법률 설명>을 찾아 주셔서 감사합니다. 오늘은 프리세일 콘도 구매와 관련된 법적 문제를 짚어 보겠습니다.
프리세일(Pre-Sale) 콘도란 완공 전에 미리 분양하는 콘도를 말합니다. 대개 몇 년 전에 이미 계약금을 냈고, 이제 건설사가 잔금을 치르고 거래를 마무리하라고 통보하는 단계에 와 있습니다. 그렇다면 계약을 위반해 거래를 마치지 못하면 어떤 법적 결과가 따르는지 살펴보겠습니다.
우선 건설사는 이미 낸 계약금을 몰수하고, 해당 콘도를 현재 시세로 다시 팝니다. 재판매 가격이 원래 분양가보다 높다면 건설사에는 손해가 없습니다. 손해가 없으니 손해배상을 청구할 수는 없지만, 계약금은 그대로 몰수됩니다.
반대로 원래 분양가보다 낮은 가격에 팔리면, 건설사는 계약금을 몰수하고도 그 차액을 추가로 청구합니다.
예를 들어, 방 2개짜리 콘도를 100만 달러에 분양받았다고 가정해 보겠습니다.
계약금 10만 달러를 이미 냈는데 잔금일에 거래를 마치지 못하면, 건설사는 계약금을 몰수하고 콘도를 다시 팔 수 있습니다. 100만 달러에 팔리면 건설사에는 손해가 없습니다. 그러나 90만 달러에 팔렸다면 건설사는 구매자에게 차액 10만 달러를 손해배상으로 청구할 수 있습니다.
그렇다면 분양받은 콘도를 다른 사람에게 양도할 수는 없느냐는 질문이 나올 수 있습니다.
물론 가능합니다. 다만 분양 계약서상 양도하려면 반드시 건설사의 동의를 받아야 합니다.
특히 지금처럼 금리가 매우 높은 시장에서는 양도받을 사람을 찾기 어려울 수 있습니다. 게다가 몇 년 전에 분양된 콘도는 시장이 정점일 때 구매한 것이어서, 현재 시세가 당시 정점보다 낮을 수 있습니다. 따라서 양도가 성사될 가능성은 높지 않습니다.
프리세일 콘도 분양에는 큰 위험이 따릅니다. 금리가 오르고 부동산 시장이 내리막일 때는 더욱 그렇습니다. 그래서 분양 계약서에 서명할 때에는 다음 사항을 꼼꼼히 살펴야 합니다.
- 완공일: 예상 완공일과 완공이 지연될 경우 어떤 결과가 생기는지 반드시 알아 두어야 합니다. 완공이 지연되면 이사 계획과 자금 계획에 영향을 미칠 수 있기 때문입니다.
- 구매 가격: 세금, 개발 부담금, 관리비 같은 조정 금액이나 추가 비용까지 포함해 구매 가격을 정확히 파악해야 합니다. 가격이 예산에 맞는지 확인하십시오.
- 지불 일정: 계약금 액수와 분할 납부 기한을 포함한 지불 일정을 확인하십시오. 이 납부 의무를 이행할 수 있도록 미리 준비하십시오.
- 부동산 관리 규정 및 변경: 부동산 관리와 관련된 규정을 이해하고, 향후 변경될 수 있는 사항에도 유의하십시오.
- 양도 및 재판매: 양도가 허용되는 경우, 완공 전에 계약상 권리를 양도하거나 되팔 때 적용되는 조건과 제한을 확인하십시오. 공사 기간 중에 부동산을 팔 수 있는지가 이 조건에 따라 달라질 수 있습니다.
- 해지 및 취소: 계약의 해지·취소 조항을 꼼꼼히 확인하십시오. 예를 들어 대출을 받지 못하거나 공사가 크게 지연되는 경우처럼, 계약을 해지할 수 있는 상황을 알아 두어야 합니다.
- 잠재적 위험: 시장 변동이나 개발 계획 변경 같은 위험 요인을 살피고, 투자에 어떤 영향을 미칠 수 있는지 따져 보십시오.
다만 프리세일 분양 계약서에는 대체로 건설사에 크게 유리한 조항이 많아, 협상하거나 고칠 여지가 거의 없습니다. 예를 들어 건설사는 정당한 사유가 있으면 아무런 불이익 없이 인도를 미룰 수 있습니다. 미뤄진 일정이 마음에 들지 않으면 환불받을 수 있는 경우도 있지만, 손해배상을 요구할 수는 없습니다.
또 하나 눈여겨볼 조항은, 건설사가 자금 조달 같은 중대한 문제에 부딪히면 공사를 포기하고 구매자에게 손해배상 청구를 포기하라고 요구할 수 있다는 내용입니다. 최근 리치먼드에서는 일부 건설사가 짓다 만 건물을 남겨 두고 손을 떼, 구매자들이 어찌할 바를 모르는 일이 생기고 있습니다.
이처럼 프리세일 콘도 구매는 상당한 위험을 떠안는 일이고, 시장 침체기에는 더욱 그렇습니다. 분양 계약서를 꼼꼼히 검토하고, 필요하면 법률 자문을 받으시기 바랍니다. 계약 조건은 물론 건설사의 평판과 규정 준수 여부까지 확인해야 프리세일 부동산에 현명하고 안전하게 투자할 수 있습니다.
처음에 말씀드린 의뢰인들의 사례로 돌아가 보겠습니다. 지금 같은 상황에서는 손실을 보더라도 차라리 구매를 포기하겠다는 의뢰인이 많습니다. 현재 금리가 예전의 세 배에 달해 감당하기 어려운 분이 적지 않기 때문입니다.
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