建房和装修的法律问题
在我的职业生涯当中，有很多官司涉及到建筑商和装修的法律纠纷。在温哥华，有很多中国移民自己建房子或者投资开发房地产。所以这方面的纠纷特别多，特别复杂。
建房或装修的过程和手续非常复杂。
选择合格建筑商的尽职调查
首先，我们要做很多尽职调查来选择一个合格的建筑商和承包合同。
必须审核的项目
1. 执照和保险
- 建筑商的执照
- 保单
- WCB的保险
2. 项目保险要求
- 要求建筑商为你这个项目投保
- 保单至少要一千万以上
3. 法庭记录审查
同时，你还要审查法庭的记录，审查这个建筑商是不是有经常打官司的习惯。
重要提醒： 经验告诉我们，如果这个建筑商常常跟屋主打官司，说明他类似的纠纷非常普遍，那么你就要避开这个建筑商。
详细建筑合同的重要性
此外，要有一份非常详细的建筑合同或者装修合同。由于它的复杂性，我建议屋主一定要聘用有这方面经验的律师来帮助自己起草这类的合同。
简单合同的风险
在我的案件里，有很多屋主没有请律师，相信对方建筑商，在建筑商的非常简单的一两页中文的合同上签名，结果引起了非常大的纠纷和争议。在很多情况下都在法庭上对簿公堂。
警告：
这一类的官司复杂、耗时，而且非常昂贵，因为它牵涉到复杂的证据和专家的报告，在法庭上证明谁对谁错，损失是多少。
建筑装修合同的主要内容
为了避免这类纠纷的产生，首先我们要有一个详细的建筑或者装修合同。
那么，这类合同主要包括哪些内容呢？
第一：项目总价格
双方要注明承包项目的总价格：
- 是否包括材料人工
- GST
- 设计的费用
- 政府申请的费用
第二：工程完工期限
- 工程完工期限
- 如果没有按时完工的惩罚是什么
- 什么情况下是不可抗力
第三：承包商的职责范围
承包商的职责范围要非常清楚：
- 是否包括绘图
- 设计
- 政府申请
- 质量检查
- 管理
- 雇用分包商
- 购买材料
第四：付款时间表
- 付款的时间表
- 没有及时付款的利率或者惩罚金是多少
留置权保护
在付款的时间表里，一般要保留10%的留置权，避免建筑商没有付款给分包商的情况。
重要提醒：
如果你的建筑商没有及时给他的分包商和供应商付款的话，这些人就会在你的土地上登记留置权。
第五：建筑材料规格表
这方面也是争议最多的，就是说，你必须在事先设定所用材料的：
- 规格型号
- 甚至价格
- 产地
为了避免以后的纠纷。
第六：终止协议条款
在什么情况下可以终止协议。这一点也非常重要，由于在建筑过程当中，你发现很多问题，承包商没办法解决，你需要保留终止合同的权限。
第七：违约惩罚
- 如果建筑商违约有哪些惩罚？
- 什么情况算是违约？
第八：质量保证条款
要有一些条款来规定怎么样处理：
- 建筑的缺陷问题
- 质量保证
- 包修的问题
建筑装修法律诉讼程序
最后，我要讲一下，如果有法律纠纷，怎么样进行建筑和装修方面的法律诉讼。
建筑商的角度：留置权程序
我先从建筑商的角度来讲。如果屋主没有及时付款：
第一步：登记建筑商留置权
建筑商会在地产局登记建筑商留置权。
第二步：法庭申诉
在一年内，如果纠纷没有解决，建筑商可以去高级法庭申诉，提出索赔，并且在你的地产上面登记诉讼未决留置权。
屋主的角度：应对诉讼
然后，如果从屋主的角度，你收到建筑商的申诉书后：
关键时限：21天
你在21天内，要提出回复，并且反诉申请。
忽视诉讼的严重后果
值得注意的是，如果你在21天内不采取任何行动，建筑商就会从法庭申请缺席判决法令，要求你赔偿。
我有很多的客户，在收到法庭的申诉书后，采取了不理不睬的行为。他们以为不理会就可以让法律诉讼消失。这是一个极大的错误。我不知道这个错误的根源在哪里？
错误的逻辑
很多人的逻辑是：我没有签字你怎么可以起诉我呢？这种逻辑不被西方的法庭所接受。
缺席判决的后果
后果是，建筑商拿到缺席判决法令后，开始：
- 封锁你的银行
- 把你银行的钱转到法庭
如何应对缺席判决
如果遇到这种情况，你要马上请律师，上法庭申请消除缺席判决令。
申请消除的要求
1. 正当理由
你要有正当的理由，解释为什么你没有回复：
- 是否故意不回复
- 还是由于生病了
- 或者其他的理由不能够回复
2. 法律理由
其次，你也需要向法庭提供证据，表明对建筑商的申诉，你是有法律理由辩驳的。
专业建议和预防措施
合同阶段的建议
1. 聘请专业律师
- 建筑合同复杂，必须聘请有经验的建筑法律师
- 不要相信承包商提供的简单合同
2. 详细的合同条款
- 所有项目、材料、时限都要明确写明
- 保留足够的保护条款
3. 充分的尽职调查
- 验证承包商的资质和信誉
- 检查保险和执照的有效性
纠纷阶段的建议
1. 及时回应
收到法庭文件后，马上要请律师答辩，才能保证你的利益。
2. 保留证据
- 所有沟通记录
- 工程照片和视频
- 付款记录
3. 专家评估
- 聘请建筑专家评估工程质量
- 获得独立的损失评估
常见纠纷类型和预防
常见纠纷
1. 工程质量问题
- 材料不符合规格
- 工艺不达标
- 设计缺陷
2. 工期延误
- 承包商进度缓慢
- 天气和不可抗力
- 变更订单影响
3. 费用争议
- 额外费用
- 材料价格上涨
- 变更订单成本
预防措施
1. 详细规格
- 明确所有材料品牌和型号
- 详细的工艺标准
- 清晰的完工标准
2. 进度监管
- 定期检查进度
- 设立里程碑付款
- 保留质量检查权
3. 变更管理
- 所有变更必须书面确认
- 明确变更的成本影响
- 保留拒绝变更的权利
留置权的重要性
什么是留置权？
留置权是承包商、分包商和供应商对没有付款的工程项目在房产上登记的法律权利。
如何保护自己？
1. 保留金制度
- 保留10-15%的工程款
- 等待留置权期限过期后支付
2. 验证付款
- 要求承包商提供分包商付款证明
- 直接向分包商确认
3. 获得担保
- 要求承包商提供付款担保
- 购买业主保护保险
选择专业服务
选择建筑律师
重要性
建筑法律复杂，需要专业知识：
- 合同起草和审查
- 纠纷解决
- 诉讼代理
选择标准
- 有建筑法专业经验
- 了解BC省建筑法规
- 有诉讼经验
其他专业服务
建筑师/工程师
- 设计和监理
- 质量控制
- 专家证词
项目经理
- 进度管理
- 质量监督
- 成本控制
总结
建房和装修涉及复杂的法律问题，需要：
关键成功因素
- 充分的前期调查
- 详细的合同条款
- 专业的法律支持
- 及时的纠纷处理
- 完善的风险管理
避免的错误
- 使用简单或不完整的合同
- 忽视承包商的背景调查
- 忽视法庭文件
- 没有保留足够的保护措施
- 缺乏专业法律建议
最重要的建议
我希望客户以后不要犯这么低级的错误。收到法庭的文件后，马上要请律师答辩，才能保证你的利益。
记住，预防胜于治疗。在项目开始前投入适当的法律费用，可以为日后节省大量的纠纷处理成本和时间。
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